Trajtimi fiskal në lidhje me TVSH-në në ndërtim

Në të gjitha rastet rekomandohet të trajtohet i ndarë proçesi i ndërtimit (krijimit të objektit të ndërtimit – jo për banim) nga funksioni (aktiviteti tregtar)  që ky objekt do të kryejë më vonë. Eshtë pronari i objektit ai që vendos në lidhje me destinimin e aktivitetit tregtar të objektit.

A. Termat – Palët pjesëmarrëse në Proçesin e Ndërtimit:

1. INVESTITORI

Pronari i një objekti ndërtimi mund të jetë një individ (jo person i regjistruar në tatime me NIPT), person fizik (person i regjistruar në tatime me NIPT), person juridik (shoqëri e regjistruar si  sh.p.k ose si sh.a), ortakëri, apo një institucion publik qëndror ose lokal. Pronari është ai që vlerëson se kur një projekt është i realizueshëm dhe se kur  do të jape fitimet e deshiruara. Normalisht pronari siguron financim për projektin për periudhën e ndërtimit dhe atë pasi të jetë ndërtuar. Pronari do ta ketë pronësinë mbi projektin që nga fillimi i zbatimit të tij.

Një investitor mund të zotërojë një përqindje interesi në një nga format e mëposhtme:

• Duke patur pjesë në shoqërinë (shoqërinë ndërtuese) që zotëron projektin;
• Duke qenë partner në një ortakëri;
• Duke zotëruar pronësinë mbi projektin apo një interes si një individ

     2. KONTRAKTORI / NDERTUESI /  SIPERMARRESI

Kontraktori ka statusin e personit juridik ( shoqëri me NIPT e rregjistruar  si sh.p.k. ose sh.a) dhe është i regjistruar për TVSH-në. Kontraktori mund të krijojë një lidhje biznesi për nje kontratë të caktuar me shoqëri të tjera apo persona fizike (individë të regjistruar me NIPT) të quajtur ortakëri. Kjo lidhje mbaron me mbarimin e kontratës ndërtimore.

Për realizimin e një projekti ndërtimi të veçantë (për madhësinë dhe fondet monetare), i cili nuk mund të realizohet nga një sipërmarrës i vetëm, bashkohen shpesh shumë shoqëri dhe persona fizikë që kanë objekt veprimtarie punimet e ndërtimit.

   3. PRONARI I TOKES

Nga shqyrtimi i pozicionit të pronarit të tokës në raport me kontraktorin që ndërton në lidhje me një kontratë me pronarin ka një dallim të dukshëm.

Pronari i tokës është bashkëpronari apo në raste të vecanta dhe vetëm pronari i një projekti rezidencial, si dhe ndërtuesi në rolin e sipërmarresit. Kontraktori merr ne zotërim tokën, siguron lejen e ndërtimit, siguron  financimin  për  ndërtimin  dhe fillon ndërtimin e një ndërtimi rezidencial duke kaluar nëpër gjithë fazat e ndërtimit  të  tij.

Zakonisht, pronari i tokes ka arritur një marrëveshje me kontraktorin për një përfitim ne përfundim të fazës ndërtimore në përqindje të caktuar nga totali i projektit ndërtimor të përfunduar.

Pronari  i tokës e ka shitur të drejtën e tij të pronës dhe procesi ndërtimor fillon pas kësaj faze. Ky proces kërkon  që  kontraktori  të  zbatojë  një cmim për njësi shitje.

B. Modalitetet dhe mënyra e zbatimit të TVSH-së në ndërtim

Ligji Nr 92/2014 per TVSH-ne dhe Udhezimi nr 6 dt 30.01.2016 “Per Tatimin mbi Vleren e Shtuar ne Republiken e Shqiperise”.

TVSH-ja në ndërtim zbatohet :

1. Kur një person i tatueshëm, shoqëri ndërtimi kryen punime ndërtimi të çdo lloji për punë private ose publike, punime në të cilat përveç vlerës së punës përfshihet edhe vlera e materialeve të përdorura, punime rikonstruksioni, restaurimi të një objekti ose ndërton një objekt (ndërtesë) të re, ose kryen punime që kanë të bëjnë me punë publike (rrugë, rregullim terrenesh, etj), është i detyruar që çdo muaj të situacionojë punimet e kryera nëpërmjet një situacioni analitik ku të tregojë të gjitha zërat e punimeve të kryera, materialet e përdorura në sasi e vlerë dhe çdo element tjetër punimesh të përfshirë në situacionin e punimeve, përfshirë edhe tatimet apo taksat apo detyrime të tjera që llogariten dhe përfshihen në vlerën e tatueshme të punimeve të kryera, përveç TVSH-së.Bazuar në nenin 99, pika 5 të ligjit fatura në ndërtim lëshohet çdo muaj. Çdo situacioni mujor të punimeve të kryera i bashkëngjitet detyrimisht fatura tatimore me numër serial.TVSH-ja llogaritet dhe paguhet çdo muaj mbi vlerën e situacionit mujor të punimeve, e cila është edhe vlera e tatueshme mbi të cilën do të llogaritet TVSH- ja në masën 20%.

   Gjithashtu çdo person i tatueshëm që kryen punime të pjesshme në ndërtimin e një objekti si p.sh. punimet elektrike të objektit është i detyruar të tregojë në faturë zërat e punimeve të kryera, materialet e përdorura dhe vlerat përkatëse për çdo zë më vete. Vlera e çdo situacioni mujor të shoqëruar me faturën tatimore me TVSH regjistrohet në librin e shitjeve dhe deklarohet në deklaratën e TVSH-së të periudhës që i përket

2. Në rastin kur ndërtohet një objekt ose kryhen punime ndërtimi prej një personi të tatueshëm, i cili ka marrë përsipër të ndërtojë sipas porosisë së investitorit një objekt, i cili do të ketë apartamente banimi dhe ambiente për qëllime tregtare, të cilat investitori do ti shesë veprohet si më poshtë: Personi i tatueshëm ndërtues situacionon dhe i lëshon faturën tatimore investitorit të objektit, për punimet e kryera për çdo muaj duke llogaritur dhe paguar TVSH, pasi ka zbritur TVSH-në që ka rënduar blerjet e kryera prej tij për këtë qëllim.Nga ana tjetër, investitorit të objektit, i cili do të furnizojë apartamentet dhe ambientet e ndryshme, bazuar në dispozitat përkatëse që kanë të bëjnë me zbritshmërinë e TVSH-së, kapitulli X i ligjit, nuk i lind e drejta të zbresë TVSH-në e paguar personit të tatueshëm ndërtues për punimet e ndërtimit pasi ky investim do të përdoret për një veprimtari të përjashtuar nga TVSH-ja siç është furnizimi i ndërtesave, pra nuk i shërben furnizimeve të tatueshme për TVSH-në. Faturat e blerjeve të punimeve të kryera nga investitori regjistrohen si blerje të përjashtuara në librin e blerjes dhe në deklaratën e TVSH-së.
3. Kur një person i tatueshëm ndërtues i licencuar si e tillë ndërton shtëpi banimi për vete, ose për çdo person tjetër, ai kryen furnizim kundrejt pagesës dhe për këto furnizime llogarit dhe paguan TVSH mbi vlerën e situacioneve të punimeve të kryera.
4. Në rastin kur ndërtohet një objekt prej një personi të tatueshëm që ndërton sipas porosisë së një personi tjetër të tatueshëm, një objekt për qëllime të kryerjes së veprimtarisë ekonomike së tij ekonomike, mund të ndeshemi me dy situata:
   1.  Objekti që do të ndërtohet do ti shërbejë veprimtarisë ekonomike të përjashtuar të personit të tatueshëm;
   2. Objekti që do të ndërtohet do ti shërbejë veprimtarisë ekonomike të tatueshme të personit të tatueshëm.

   Përsa i përket pikës 4, rasti a), ku objekti që ndërtohet do ti shërbejë veprimtarisë ekonomike të përjashtuar të personit të tatueshëm. Për shembull ndërtohet një bankë, ose një shkollë, ose një spital, atëherë:Personi i tatueshëm ndërtues situacionon dhe i lëshon faturën tatimore personit të tatueshëm investitor të objektit, për punimet e kryera për çdo muaj duke llogaritur dhe paguar TVSH-në, pasi ka zbritur TVSH-në që ka rënduar blerjet e kryera prej tij për këtë qëllim. Nga ana e tij, personit të tatueshëm invesitor të objektit, i cili do ta përdorë objektin e ndërtuar për veprimtarinë e tij të përjashtuar nga TVSH-ja, bazuar në rregullat e zbritshmërisë së TVSH-së të parashikuara në kapitullin X të ligjit, nuk i lind e drejta të zbresë TVSH-në e paguar personit të tatueshëm ndërtues për punimet e ndërtimit pasi ky investim,

    

   këto punime të kryera bazuar edhe në parimin e neutralitetit të TVSH-së do të përdoren dhe do t’i shërbejnë një veprimtarie, nga e cila nuk lindin pagesa të TVSH-së, përsa kemi të bëjmë me veprimtari të përjashtuar nga TVSHja sipas ligjit.

   Përsa i përket pikës 4, rasti b), ku objekti që ndërtohet do t’i shërbejë veprimtarisë ekonomike të tatueshme të personit të tatueshëm, për shembull ndërtohet një hotel, atëherë: Personi i tatueshëm ndërtues situacionon dhe i lëshon faturën tatimore personit të tatueshëm investitor të objektit, për punimet e kryera për çdo muaj duke llogaritur dhe paguar TVSH, pasi ka zbritur TVSH-në që ka rënduar blerjet e kryera prej tij për këtë qëllim.

   Nga ana e tij, personit të tatueshëm investitor të objektit, i cili do ta përdorë objektin e ndërtuar për veprimtarinë e tij të tatueshme, bazuar në rregullat e zbritshmërisë së TVSH-së të parashikuara në kapitullin X të ligjit, i lind e drejta e zbritjes së TVSH-në së paguar personit të tatueshëm ndërtues për punimet e ndërtimit pasi ky investim do të përdoret për një veprimtari të tatueshme me TVSH, për pasojë bazuar në parimin e neutralitetit të TVSH-së do t’i shërbejë një veprimtarie nga e cila lindin pagesa të TVSH-së

5. Kur një person i tatueshëm njëkohësisht ndërtues edhe investitor ndërton një objekt për t’u shfrytëzuar nga vetë ai për kryerjen e një veprimtarie të tatueshme (jo të përjashtuar) që do të kryejë pasi të përfundojë investimi. Për shembull ndërtohet një hotel.Personi i tatueshëm ndërtues për kryerjen e punimeve blen materiale, mallra, shërbime, etj., të nevojshme për kryerjen e punimeve. Këto blerje regjistrohen në librin e blerjes si blerje me TVSH të zbritshme përsa i shërbejnë punimeve të ndërtimit për të cilat paguhet TVSH. Çdo muaj për punimet e kryera harton situacionet përkatëse së bashku me faturën ku llogarit TVSH-në. Personi i tatueshëm ndërtues i cili në këtë rast është vetë edhe investitor i objektit, në faturën e lëshuar për çdo situacion do të paraqitet si shitës dhe blerës në të njëjtën kohë. Personi i tatueshëm ndërtues do të situacionoje dhe faturojë punimet që i përkasin objektit që do të shfrytëzohet nga vetë shoqëria për veprimtari të tatueshme. Këto fatura përkatësisht regjistrohen si vetëfurnizim, në librin e shitjes si shitje me TVSH 20 % dhe në librin e blerjes si blerje me TVSH të zbritshme. Është e rëndësishme që të jetë e verifikueshme në çdo rast që kemi të bëjmë me ndërtimin e një hoteli, nga shfrytëzimi i të cilit do të lindin pagesa të TVSH-së.
6. Kur një person i tatueshëm ndërtues, njëkohësisht edhe investitor ndërton një objekt i cili pjesërisht është për t’u shitur, ndërsa pjesërisht për t’u shfrytëzuar nga vetë shoqëria për një veprimtari të tatueshme që shoqëria do të kryejë pasi të përfundojë investimi. Personi i tatueshëm ndërtues për kryerjen e punimeve blen materiale, mallra, shërbime, etj., të nevojshme për kryerjen e punimeve. Këto blerje regjistrohen në librin e blerjes si blerje me TVSH të zbritshme. Çdo muaj harton situacionet përkatëse të punimeve të kryera dhe llogarit TVSH. Përsa personi i tatueshëm ndërtues është vetë edhe investitor i objektit në faturën e lëshuar për çdo situacion ai do të paraqitet si shitës dhe blerës në të njëjtën kohë.
7. Personi i tatueshëm ndërtues do të situacionojë dhe faturojë të ndarë më vete në një faturë (faturë 1) pjesën e punimeve që i përkasin pjesës së objektit që do të shfrytëzohet nga vetë shoqëria për veprimtari të tatueshme dhe në faturë më vete (faturë 2) pjesën e objektit për t’u shitur si shitje ndërtese e përjashtuar nga TVSH-ja bazuar në nenin 53 pika g) të ligjit.

   Gjithashtu në përqindje ndërtuesi do të vlerësojë edhe ndajë edhe pjesën e punimeve të përbashkëta si themele, tarraca, korridore, ashensorë duke ndarë pjesën në përqindje që i takon shfrytëzimit të objektit për veprimtari të tatueshme dhe pjesën në përqindje që i takon objektit për veprimtari të përjashtuar. Këto fatura përkatësisht regjistrohen në librin e shitjes si shitje me TVSH 20 % dhe në librin e blerjes regjistrohen përkatësisht, fatura 1- si blerje me TVSH të zbritshme dhe fatura 2- regjistrohet në vlerë totale si blerje me TVSH jo të zbritshme.

Konkluzion:

1. Proçesi i ndertimit eshte nje aktivitet i tatueshem ne te cilin aplikohet TVSH-ja. Këtu flitet për firmën e ndërtimit, e cila me fjalë të thjeshta për çdo blerje materialesh, furnizim nënkontraktoresh etj, krediton tvsh –në e blerjes dhe në cdo situacion ndërtimi është e detyruar të llogarisë TVSH-në dhe ta deklarojë në shitje duke bërë në këtë mënyrë që çdo fund muaji të paguajë në shtet diferencën midis TVSH-së së shitjes dhe TVSH së blerjes (së kredituar).
2. Furnizimi i Ndertesës është një aktivitet i tatueshem ose jo. Këtu flitet per Investiorin – Porositësin e Ndërtimit dhe dallojmë rastet

2.1-Nëse Investitori është person i  tatueshëm ( PF ose  sh.p.k ) atherë kreditimi i Tvsh-së së situacioneve të ndërtimit nga ana e kontraktuesit, është në varësi të qëllimit për të                    cilën do të përdoret objekti.

• Nëse objekti i ndërtuar do të përdoret për veprimtari të përjashtuara – (spital, shkollë, etj) nuk mund të kreditojë TVSH-në e situacioneve të marra nga shoqëria ndërtuese;
• Nëse objekti i ndërtuar do të përdoret për veprimtari të tatueshme (hotel, dhënie apartamente me qera, etj) at’herë mundet që të kreditojë TVSH-në e situacioneve të ndertimit.

2.2-Nëse Investiori është individ ai asnjëherë nuk ka mundësi kreditimi TVSH-je për objektin e porositur.